Mi a foglaló?
A foglaló a szerződés teljesítését biztosító eszköz, amelyet a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) kifejezetten szabályoz. Lényege, hogy mindkét felet ösztönzi a szerződés teljesítésére, mert a meghiúsulásnak anyagi következménye van:
- ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért a foglalót adó (jellemzően a vevő) felelős, a foglalót elveszti;
- ha olyan okból, amelyért a foglalót kapó (jellemzően az eladó) felelős, a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni;
- ha a meghiúsulásért egyik fél sem felelős, vagy mindkettő felelős, a foglaló visszajár.
Ha a szerződést teljesítik, a foglaló összege beszámít a vételárba.
Mi az előleg?
Az előleg a vételár egy részének előre történő megfizetése. Nincs biztosítéki szerepe: ha a szerződés meghiúsul, az előleg főszabály szerint visszajár, függetlenül attól, hogy ki volt a felelős. A meghiúsulásért felelős fél ettől még kártérítéssel tartozhat, ezt azonban külön kell bizonyítani és érvényesíteni.
A különbség egy példán
| Helyzet | Foglaló (5 millió Ft) | Előleg (5 millió Ft) |
|---|---|---|
| A teljesítés a vevő felelősségi körében hiúsul meg | A vevő elveszíti az 5 millió Ft-ot | Az előleggel el kell számolni; az eladónak külön igénye is lehet |
| A teljesítés az eladó felelősségi körében hiúsul meg | Az eladó 10 millió Ft-ot térít vissza | Az eladó visszatéríti az 5 millió Ft előleget; további igény is lehet |
| A bank nem adja meg a vevő hitelét, és emiatt meghiúsul a teljesítés | A szerződés és a felelősségi kör dönti el; nem jár automatikusan vissza | Az előleggel el kell számolni; külön kártérítési igény is felmerülhet |
Mire figyeljen a szerződésben?
Egyértelmű megnevezés
Nem önmagában az összeg elnevezése dönt. A szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie, hogy a pénzt a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizetik. Enélkül a foglaló elvesztésének vagy kétszeres visszafizetésének szabályai nem alkalmazhatók.
A mérték
A foglaló mértékét a felek szabadon határozzák meg, a gyakorlatban jellemzően a vételár 10 százaléka körül. A 10% nem törvényi előírás. A túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti.
A hitelfeltétel
Ha a vevő hitelből vásárol, érdemes a szerződésben rögzíteni, mi történik a foglalóval, ha a hitelkérelmet önhibáján kívül elutasítják. A hitel elutasítása önmagában nem teszi a vevőt felelősségmentessé: a finanszírozás kockázatát a szerződésben érdemes kifejezetten rendezni.
Foglaló és előleg együtt
A két megoldás kombinálható: a szerződéskötéskor fizetett összeg egy része lehet foglaló, a későbbi részletek pedig előlegként vagy vételárrészletként szerepelhetnek. A lényeg, hogy a szerződésből minden befizetésről egyértelműen kiderüljön, mi a jogi természete.
A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése nem jelent automatikus jogot a szerződésből való kilépésre. További kötbér- vagy kártérítési igény is lehet, de ezek összege a foglalóval csökken. Az előleg visszatérítésénél pedig beszámítás és más elszámolási kérdés is felmerülhet.
Összefoglalva
A foglaló komoly biztosíték mindkét fél számára, de csak akkor működik, ha pontosan van megfogalmazva. Ingatlanügyletnél ezért érdemes a szerződést úgy előkészíteni, hogy a lehetséges meghiúsulási helyzetekre is előre választ adjon.
Jogszabályi háttérPtk. 6:140–6:142. §, 6:185. § és 6:212–6:213. §.
Forrásnet.jogtar.hu ↗
Ez a cikk általános tájékoztatás, és nem minősül jogi tanácsnak. Egyedi ügyében érdemes személyre szabott tanácsot kérni.