A cikk a magánszemélyek nem üzletszerű ügyleteinek fő szabályait mutatja be. Üzletszerű értékesítésnél, céges ügyletnél vagy például termőföldnél további szabályokat is vizsgálni kell.
1. Személyi jövedelemadó az eladás után
Az eladót akkor terheli személyi jövedelemadó, ha az eladásból jövedelme keletkezik. Az adó mértéke 15%, de nem a teljes vételár után kell megfizetni.
Hogyan számoljuk ki?
Az eladási árból le kell vonni a korábbi szerzési értéket (például a vételárat), a szerzéssel kapcsolatos költségeket (illeték, ügyvédi díj), az igazolt értéknövelő beruházásokat és az eladás költségeit (például a közvetítői díjat). A költségeket számlával vagy okirattal kell igazolni. Az így kapott összeget a szerzés óta eltelt idő szerint csökkenteni kell:
| Eladás éve a szerzéshez képest | Adóköteles rész |
|---|---|
| a szerzés éve és az azt követő első év | 100% |
| második év | 90% |
| harmadik év | 60% |
| negyedik év | 30% |
| ötödik évtől | 0% (nincs adó) |
Vagyis ha az ingatlant a szerzés évét követő ötödik évben vagy később adja el, nem kell személyi jövedelemadót fizetnie.
Példa: 2024-ben 50 millió forintért vett lakást 2026-ban 65 millió forintért ad el, 2 millió forint igazolt költséggel. A számított összeg 13 millió forint, ennek 90%-a, 11,7 millió forint adóköteles, az adó 1 755 000 forint.
Öröklött ingatlannál a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, a szerzési érték pedig főszabály szerint az illetékkiszabásnál figyelembe vett, ennek hiányában a hagyatéki eljárás szerinti érték. Ajándékba kapott ingatlannál külön költségszabályok érvényesülnek: ha illetéket nem szabtak ki, főszabály szerint az eladási bevétel 75%-a vonható le szerzési értékként, más költség levonása nélkül.
Az adót az eladást követő év május 20-ig kell bevallani és megfizetni. A NAV bevallási tervezete ezt a jövedelmet általában nem tartalmazza, ezért külön kell gondoskodni róla.
2. Visszterhes vagyonszerzési illeték (vásárlás)
Ingatlan vásárlásakor a vevő vagyonszerzési illetéket fizet. Mértéke a forgalmi érték 4%-a. Egymilliárd forint feletti értéknél a többletrész után 2%, és az illeték ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Az illetéket a NAV fizetési meghagyással szabja ki, az illetékkiszabási eljárásban. Tulajdoni hányad megszerzésénél az egymilliárdos értékhatár és a 200 milliós felső korlát arányos része irányadó.
Kedvezmények és mentességek
- Lakáscsere és cserét pótló vétel: magánszemélynél főszabály szerint az értékkülönbözet az illetékalap. Vásárlásnál ehhez a másik lakást a vásárlást megelőző öt éven belül vagy az azt követő egy éven belül kell eladni. Az olcsóbb lakás megszerzéséhez kapcsolódó külön mentesség viszont jelenleg hároméves visszatekintéssel és egyéves utólagos eladási határidővel működik; több ügylet összekapcsolásának is vannak külön szabályai. Ha az eladás csak később történik, a szándékot és a kedvezmény iránti kérelmet már a vásárlás illetékkiszabásra bejelentéséig jelezni kell a NAV-nak.
- Fiatal első lakásszerzők: a 35 év alatti vevő 50% illetékkedvezményt kaphat, ha nincs és nem is volt egész lakástulajdona vagy lakásban legalább 50%-os tulajdoni hányada, és az egész lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió forint. Az első lakásszerző minősítésnél a korábbi bejegyzett vagyoni értékű jogot is vizsgálni kell, és a törvény kivételeket is tartalmaz.
- Családtámogatások: CSOK Plusz vagy falusi CSOK igénybevétele esetén a vásárlás illetékmentes lehet.
- Családon belüli adásvétel: az egyenes ági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka) és a házastársak közötti adásvétel illetékmentes.
3. Ajándékozási illeték
Ajándékozás esetén a megajándékozott fizet illetéket. Az általános mérték az ajándék törvény szerint számított tiszta értékének 18%-a, lakástulajdon ajándékozásakor azonban 9%.
Nem kell illetéket fizetni, ha az ajándékozás egyenes ági rokonok, házastársak vagy testvérek között történik. Az ingatlan ajándékozását írásba kell foglalni. A földhivatali bejegyzéshez további alaki követelményeknek megfelelő okirat, jellemzően ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közokirat szükséges.
4. Öröklési illeték
Az örökös főszabály szerint az örökség törvény szerint számított tiszta értéke után fizet illetéket. Az általános mérték 18%, lakástulajdon öröklésekor 9%.
Illetékmentes az öröklés az egyenes ági rokonok (például gyermek, unoka, szülő), a túlélő házastárs és a testvér számára. A hagyatéki eljárást a közjegyző folytatja le, az illetéket a NAV szabja ki a közjegyző által megküldött adatok alapján.
Összefoglaló táblázat
| Ügylet | Ki fizet? | Mérték | Fő mentességek |
|---|---|---|---|
| Eladás (szja) | eladó | 15%, naptári évek szerint csökkenő alapra | a szerzés évét követő 5. évtől nincs adóköteles jövedelem |
| Vásárlás | vevő | főszabály szerint 4% | egyenes ági rokon, házastárs; támogatáshoz kötött mentességek és lakáscseréhez kapcsolódó kedvezmények |
| Ajándékozás | megajándékozott | lakásnál 9%, egyébként 18% | egyenes ági rokon, házastárs, testvér |
| Öröklés | örökös | lakásnál 9%, egyébként 18% | egyenes ági rokon, túlélő házastárs, testvér |
Mire figyeljen?
- A költségeket érdemes már a vásárláskor gondosan megőrizni, mert évekkel később ezekkel csökkenthető az adó.
- Az időzítés számít: ha az eladás egy évvel később történik, az adó jelentősen kisebb lehet, akár nulla is.
- A kedvezményekhez szükséges nyilatkozatokat időben meg kell tenni. A B400E-adatlapot közvetlenül a NAV-hoz kell benyújtani; a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentése az ingatlanügyi hatóságnál történik.
- Az ajándékozás és az öröklés illetékmentessége csak a törvényben felsorolt rokoni körre vonatkozik. A nem bejegyzett élettárs például ezen a jogcímen nem mentesül. A bejegyzett élettársra főszabály szerint a házastárs szabályai vonatkoznak.
A cikk a 2026-ban hatályos szabályok alapján készült, egyedi esetben a pontos számításhoz érdemes ügyvéd vagy adótanácsadó segítségét kérni.
Jogszabályi háttérPtk. 6:235. §; Inytv. 35. §; 1995. évi CXVII. törvény 8. § és 59–63. §; 1990. évi XCIII. törvény 12–17. §, 19. §, 21. §, 26. § és 91. §; 2009. évi XXIX. törvény 3. §.
Forrásnet.jogtar.hu ↗ · net.jogtar.hu ↗
Ez a cikk általános tájékoztatás, és nem minősül jogi tanácsnak. Egyedi ügyében érdemes személyre szabott tanácsot kérni.