Írásbeli vételi ajánlat: mikor válik az elfogadással kötelező szerződéssé?

Mi a vételi ajánlat?

A vételi ajánlatban a vevő jelzi, hogy egy adott ingatlant meghatározott áron és feltételekkel meg kíván vásárolni. Gyakran ingatlanközvetítő útján kerül az eladóhoz, és sokszor egy előre kitöltött nyomtatványon készül.

Az ajánlati kötöttség

A Ptk. szerint aki szerződés megkötésére irányuló ajánlatot tesz, az ajánlatához kötve van. Ha a már hatályossá vált ajánlat az elfogadásra határidőt tartalmaz, a vevő azt a határidő alatt főszabály szerint nem vonhatja vissza. Vagyis az ajánlat megtétele után már a vevő sem léphet ki szabadon.

Az elfogadás jelentősége

A szerződés a felek egybehangzó akaratnyilatkozatával jön létre. Ha az ajánlat és az írásbeli elfogadás tartalmazza a felek, az ingatlan és a vételár meghatározását, az adásvételi szándékot, valamint minden olyan kérdést, amelyet valamelyik fél egyértelműen lényegesnek minősített, létrejöhet az adásvételi szerződés. A nyilatkozatoknak nem kell ugyanabban az okiratban szerepelniük.

A későbbi ügyvédi szerződés tervéből önmagában nem következik, hogy addig nincs kötelezettség. A szövegtől függően ugyanakkor lehet szó puszta tárgyalási nyilatkozatról vagy előszerződésről is.

Elektronikus üzenetnél külön vizsgálni kell az írásbeliséget: az egyszerű e-mailt nem lehet automatikusan sem írásbelinek, sem alkalmatlannak minősíteni. A tartalom változatlan visszaidézhetősége, a nyilatkozó személye és a nyilatkozattétel időpontjának azonosíthatósága is számít.

Ha az adásvételi szerződés létrejött, annak komoly következményei lehetnek:

• a felek a megállapodáshoz kötve vannak; egyoldalúan csak törvényes vagy szerződéses jogalappal léphetnek ki;
• ha valamelyik fél később mégsem akar szerződni, a másik a teljesítést bíróság előtt is követelheti;
• ha érvényes foglalókikötés alapján fizettek, a foglaló jogkövetkezményei is alkalmazhatók; az ingatlanközvetítőnek átadott ajánlati biztosíték azonban nem válik ettől automatikusan az eladónak fizetett foglalóvá.

Elfogadás vagy új ajánlat?

Ha az eladó lényeges kérdésben tér el az ajánlattól, például más árat kér, az új ajánlatnak minősül. A nem lényeges kiegészítés viszont bizonyos feltételekkel az elfogadás része lehet. A késedelmes elfogadás főszabály szerint nem hoz létre szerződést, de a törvény ez alól is tartalmaz kivételeket.

Miért kell akkor ügyvéd?

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez a szerződést közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni. Egy elfogadott vételi ajánlat ezért önmagában általában nem elég ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogát bejegyezzék, de a felek közötti kötelezettséget már megalapozhatja. A bejegyzésre alkalmas okiratban rendezni kell mindazt, ami a nyomtatványból jellemzően hiányzik: a birtokbaadást, a terheket, a fizetés biztosítékait és az ügyvédi letétet.

Mire figyeljen?

• Csak olyan ajánlatot tegyen, amelynek a feltételeit valóban vállalni tudja, különösen a finanszírozás szempontjából.
• Ha hitelből vásárol, a hitel elbírálását tegye az ajánlat feltételévé.
• Az ajánlatban rögzítse az ajánlati kötöttség időtartamát.
• Eladóként csak akkor fogadjon el egy ajánlatot, ha a feltételek minden lényeges pontja megfelel Önnek.
• Ha bizonytalan, aláírás előtt kérjen jogi tanácsot. Egy ajánlat átnézése jóval kevesebbe kerül, mint egy utólagos vita.

Ez a cikk általános tájékoztatás, és nem minősül jogi tanácsnak. Egyedi ügyében érdemes személyre szabott tanácsot kérni.