Közös tulajdon megszüntetése: hogyan lehet kiszállni egy közös ingatlanból?

Mikor lehet kérni?

A Polgári Törvénykönyv szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs bármikor követelheti, és az e jogról való lemondás semmis. A megszüntetésnek ugyanakkor lehetnek átmeneti akadályai, és ez a jog sem gyakorolható visszaélésszerűen.

A bíróság nem rendelheti el a megszüntetést, ha az alkalmatlan időre esik. Ezt a Kúria szerint időlegesen fennálló, belátható időn belül megszűnő körülmények alapozhatják meg; a tulajdonostárs tartós ellenérdeke önmagában nem jelent korlátlan vétójogot.

1. Megegyezés

A legjobb, leggyorsabb és legolcsóbb megoldás, ha a tulajdonostársak megállapodnak. Ennek több formája lehet:

• az egyik tulajdonostárs megvásárolja a többiek tulajdoni hányadát;
• a felek együtt eladják az ingatlant, és a vételárat a tulajdoni arányuk szerint felosztják;
• az ingatlant megosztják, például társasház alapításával vagy telekmegosztással, így mindenki önálló ingatlan tulajdonosa lesz.

A földhivatali bejegyzéshez megfelelő alakiságú okirat szükséges: jellemzően ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közokirat.

2. Bírósági megszüntetés

Ha a felek nem tudnak megegyezni, bármelyikük bírósághoz fordulhat. A bíróság főszabály szerint a törvényi sorrendben vizsgálja a lehetőségeket. Ha minden fél ugyanazt a megoldást kéri, és annak feltételei fennállnak, a korábbi módok vizsgálata elmaradhat:

Természetbeni megosztás

Elsődlegesen azt kell vizsgálni, hogy az ingatlan megosztható-e úgy, hogy mindenki önálló részt kapjon. Lakásnál ez ritkán lehetséges, telek vagy többlakásos épület esetén viszont reális megoldás lehet.

Megváltás

Ha a megosztás nem lehetséges, a bíróság elrendelheti, hogy az egyik tulajdonostárs forgalmi értéken megváltsa a többiek hányadát. Ehhez főszabály szerint szükséges a tulajdont szerző tulajdonostárs beleegyezése és a fizetőképesség vizsgálata. Kivételesen a bennlakó tulajdonostárs beleegyezése nélkül is sor kerülhet megváltásra, ha ez nem sérti a méltányos érdekeit.

Társasházzá alakítás

Ha a feltételei fennállnak, a közös tulajdon társasház alapításával is megszüntethető. A bíróságnak ezt a lehetőséget az árverési értékesítés előtt kell megvizsgálnia, ha valamelyik fél kéri, és rendelkezésre állnak a szükséges iratok.

Értékesítés

Ha más megfelelő megoldás nem jöhet szóba, a bíróság az ingatlan értékesítését rendeli el, és a vételárat megfelelően felosztja. Ennek alapja rendszerint a tulajdoni arány, de például a bennmaradó tulajdonostárs javára alapított használati jog értékcsökkentő hatását is figyelembe kell venni. A végrehajtási árverés költségekkel járhat, és az elérhető ár is bizonytalan, ezért érdemes előbb megvizsgálni a megegyezés lehetőségét.

Az ingatlan értéke

A per egyik legfontosabb kérdése az ingatlan forgalmi értéke. Értékvita esetén rendszerint ingatlanforgalmi szakértő bevonása szükséges. A szakértő díját előlegezni kell, és ez a per költségeit is jelentősen növelheti.

Adó és illeték

• Közös tulajdon megszüntetésekor akkor merül fel vagyonszerzési illeték, ha valaki a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. Az alap az értékkülönbözet, az általános illetékmérték 4%; mentesség is alkalmazható, például egyenes ági rokonok és házastársak közötti visszterhes szerzésnél.
• Aki a hányadát eladja, annak a szerzés óta eltelt idő függvényében személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladásból a levonható költségek és az időmúlás figyelembevételével adóköteles jövedelme keletkezik. A szerzés időpontja öröklésnél az örökhagyó halálának napja.

Mire figyeljen?

• Pereskedés előtt érdemes írásban, konkrét ajánlattal megkeresni a többi tulajdonostársat. Ez sokszor önmagában is elindítja a megállapodást.
• A tulajdoni hányadot meghaladó használat használatidíj-igényt alapozhat meg, de ez nem jár automatikusan: a használati megállapodás, a kizárás és az elköltözés körülményei is számítanak. Ezt a megszüntetéssel együtt is rendezni lehet.
• Az elővásárlási jog a tulajdonostársakat illeti meg, ha valaki a hányadát kívülállónak adná el. Erről őket megfelelően értesíteni kell.
• Egy közös tulajdon megszüntetése jogilag és érzelmileg is összetett, ezért érdemes már az első lépés előtt jogi tanácsot kérni.

Ez a cikk általános tájékoztatás, és nem minősül jogi tanácsnak. Egyedi ügyében érdemes személyre szabott tanácsot kérni.