Társasház-alapítás: mikor érdemes, és hogyan zajlik?

Miért érdemes társasházat alapítani?

Közös tulajdonban minden tulajdonostárs az egész ingatlan egy eszmei hányadát birtokolja. Ez a gyakorlatban több nehézséggel jár:

• kívülállónak történő eladásnál a többi tulajdonostársat főszabály szerint elővásárlási jog illeti meg;
• a hitelfinanszírozáshoz a bank külön feltételeket, például megfelelő használati megállapodást várhat el;
• az egyes lakások kizárólagos használatát célszerű külön megállapodásban rendezni.

A társasház-alapítás után minden lakás önálló helyrajzi számot kap, külön tulajdonná válik, a lépcsőház, a tető és a többi közös rész pedig közös tulajdonban marad.

A folyamat lépései

1. Műszaki dokumentáció

Szükség van az épület alaprajzaira, amelyek feltüntetik az önálló lakásokat és a közös részeket. A földhivatali bejegyzéshez megfelelő alaprajzi és szükség esetén további műszaki, hatósági dokumentáció kell; egy egyszerű vázlat nem elegendő. Az épület és a kialakított lakások jogi, műszaki rendezettségét előzetesen ellenőrizni kell.

2. Tulajdoni hányadok

Meg kell határozni, hogy az egyes lakásokhoz a közös tulajdonból mekkora hányad tartozik. A szavazati arány főszabály szerint ehhez igazodik. A közös költséget is általában e szerint kell viselni, de az SZMSZ eltérő szabályokat is megállapíthat.

3. Alapító okirat

Az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, és megállapodásos alapításnál valamennyi tulajdonostársnak alá kell írnia. Egyetlen tulajdonos egyszemélyi alapítóként is alapíthat társasházat.

4. Földhivatali bejegyzés

Az alapító okiratot a mellékletekkel együtt be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz, amely a társasházat bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba.

Mire figyeljen?

Ha bármelyik tulajdonostárs nem ért egyet, megállapodásos alapításra nincs lehetőség. A törvényi feltételek fennállásakor azonban bármelyik tulajdonostárs kérheti a bíróságtól a közös tulajdon társasházzá alakítással történő megszüntetését. Ha a lakáson jelzálogjog van, a bankkal is egyeztetni kell. A szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) a mindennapi működést rendezi. Legfeljebb hatlakásos társasháznál a közösség dönthet a Tht. szervezeti-működési szabályainak alkalmazásáról; ennek hiányában e kérdésekre a Ptk. közös tulajdoni szabályai irányadók. Az alapítás önmagában nem szüntet meg minden elővásárlási jogot: ilyet az alapító okirat is létesíthet, illetve külön jogszabály is biztosíthat.

Ez a cikk általános tájékoztatás, és nem minősül jogi tanácsnak. Egyedi ügyében érdemes személyre szabott tanácsot kérni.