Mielőtt aláír
- Tulajdoni lap: kié a telek, és milyen terhek (jelzálogjog, szolgalom, perfeljegyzés) vannak rajta?
- Építési jogosultság: rendelkezésre áll-e a szükséges végleges építési engedély vagy az adott eljárásnak megfelelő egyszerű bejelentés és annak dokumentációja?
- A fejlesztő: mióta működik, vannak-e befejezett projektjei, nincs-e ellene felszámolási vagy végrehajtási eljárás?
A szerződés kulcspontjai
Foglaló vagy előleg?
A különbség lényeges. Ha a teljesítés a foglalót adó vevő felelősségi körében hiúsul meg, a foglalót elveszíti; ha a foglalót kapó eladó felelős, annak kétszeresét téríti vissza. Ha egyikük sem vagy mindketten felelősek, a foglaló visszajár. Az előleg ezzel szemben a szerződés meghiúsulása esetén főszabály szerint visszajár.
Fizetési ütemezés
A részleteket érdemes az építkezés készültségi fokához kötni, nem csupán naptári dátumokhoz. A készültséget célszerű független műszaki szakemberrel ellenőriztetni; az ütemezés önmagában nem garantálja a befizetések megtérülését.
Ügyvédi letét
A vételár egy része ügyvédi letétbe helyezhető, és csak meghatározott feltételek teljesülése után kerül át az eladóhoz, például a használatbavétel után.
A vevő jogának bejegyzése
Már a szerződéskötéskor rendezni kell, milyen ingatlan-nyilvántartási jog védi a vevőt a tulajdonjog bejegyzéséig. A megfelelő megoldás függ az építkezés és a társasház-alapítás állapotától. A fejlesztő jelzáloghiteleinél a lakás tehermentesítésének pontos feltételeit is rögzíteni kell.
Határidők és kötbér
A szerződés rögzítse a birtokbaadás határidejét, és azt is, mi történik késedelem esetén: kötbér, elállási jog, kártérítés.
Műszaki tartalom
A burkolatok, a nyílászárók, a gépészet és a szerelvények pontos leírása a szerződés melléklete legyen. Ami nincs leírva, arról nehéz vitatkozni.
Átadás-átvétel
Az átadáskor jegyzőkönyvben rögzítse a látható hibákat és hiányosságokat. A műszaki átadás-átvétel, a birtokbaadás és a használatbavétel feltételeit külön is érdemes rendezni.
Ingatlannál a kellékszavatossági igény főszabály szerint a teljesítéstől számított öt év alatt évül el. Az új lakások meghatározott épületszerkezeteire és berendezéseire emellett kötelező jótállás is vonatkozik: a rendelet mellékleteitől függően három, öt vagy tíz évig, a műszaki átadás-átvétel befejezésétől. A szavatosság és a jótállás eltérő jogcím, és nem feltétlenül ugyanazzal a személlyel szemben érvényesíthető. A hibát mielőbb, igazolható módon jelezze, és kérje a jótállási dokumentumokat is.
Jogszabályi háttérPtk. 6:157–6:167. §, 6:171–6:173. §, 6:185–6:187. §; 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 1–4. § és mellékletei; Inytv. 35. §.
Forrásnjt.jog.gov.hu ↗
Ez a cikk általános tájékoztatás, és nem minősül jogi tanácsnak. Egyedi ügyében érdemes személyre szabott tanácsot kérni.